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海南省人大法制委员会关于公布《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定(草案)》征求意见的通知

作者 :编辑 :杨小涵来源 :海南省人大法制委员会发布时间 :2021年09月30日

 

  为充分发扬民主,调动公民有序参与地方立法的积极性,经研究决定,将《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定(草案)》通过海南人大网(http://www.hainanpc.net)全文向社会公布,广泛征求社会各方面意见,以便进一步修改。欢迎社会各界对该法规草案提出意见和建议。单位和个人的意见和建议可以直接通过网络提出,也可以书面形式寄送省人大常委会法制工作委员会。截止时间:2021年10月20日。邮编:570203,地址:海口市国兴大道69号海南广场,联系电话:65361721,电子邮箱:shfgc1605@163.com

  海南省人大法制委员会

                                       2021年9月30日


  关于《海南自由贸易港闲置土地处置若干

  规定(草案)》的说明

  一、起草必要性

  习近平总书记多次强调,要推动城乡存量建设用地开发利用。韩正副总理非常关心我省闲置土地处置工作,要求海南坚持规划先行、规划引领,对已供应未开发的闲置土地,因绿化、生态、基础设施等需要的,要建立退出机制。中央12号文和《海南自由贸易港建设总体方案》均要求建立集约节约用地制度、评价标准以及存量建设用地盘活处置政策体系。《中华人民共和国海南自由贸易港法》第四十九条明确充分利用闲置土地,以出让方式取得土地使用权进行开发的土地,超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工的,应当在竣工前每年征收出让土地现值一定比例的土地闲置费。《草案》以立法形式完善闲置土地处置政策制度,是贯彻落实党中央、国务院决策部署的具体实践,是贯彻落实《中华人民共和国海南自由贸易港法》的具体举措,是破解闲置土地处置难题优化营商环境的现实需要。

  二、起草过程

  《草案》起草主要经历收集资料、研究学习、制定框架、形成初稿、立法调研、征求意见、论证完善、审查修改、审核报批等多个阶段,于今年96日经省政府常务会议审议通过。起草期间,广泛征求专业意见和社会公众意见,对合理意见予以采纳。

  三、主要内容

  《草案》共十五条,从我省实际出发,坚持以问题为导向,创新和完善闲置土地处置政策制度。以下就部分内容进行重点说明:

  (一)完善了闲置土地的内涵。根据《中华人民共和国海南自由贸易港法》授权,《草案》第三条对闲置土地的内涵增加相应规定,将以出让方式取得国有建设用地使用权,已动工开发且开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积超过1/3或者已投资额占总投资额超过25%,但超过出让合同约定的竣工日期1年未竣工的这种违约超期未竣工的情形也认定为闲置土地。同时,结合闲置土地处置实践,对依法转让取得的国有建设用地使用权的闲置土地,明确可根据本规定处置。

  (二)增设两种土地闲置费征缴情形。为了有效处置和充分利用闲置土地,遏制囤地圈地行为,在现行土地闲置费征缴规定的基础上,增设两种征缴情形:一是对上述的违约超期未竣工情形,在竣工前每年征收出让土地现值一定比例的土地闲置费,以5%为起征点,以20%为征收上限,采取累进阶梯比例方式征缴土地闲置费。该规定属于全国首创,而以5%为起征点、以20%为征收上限、采取累进阶梯比例方式均以相关监测数据和法律规定为依据,经科学论证得出。二是对已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满1年的,明确按土地出让金的20%缴纳土地闲置费。增设此征缴情形完善了现行规定只认定这种情形属土地闲置而没有规定征缴闲置费的制度。

  (三)明确有偿收回补偿标准。目前国家有关法律法规对有偿收回闲置土地的补偿只有概括性规定、没有具体的标准,《草案》第七条明确规定:因生态环境保护、基础设施和公共服务项目建设、军事管制等公共利益需要导致土地无法开发利用造成土地闲置的,按照有偿收回闲置土地补偿标准对国有建设用地使用权人给予适当补偿。有偿收回闲置土地补偿标准由省政府另行制定。目前,省政府已经完成该补偿标准的起草工作,待本《草案》通过和实施后,补偿标准很快就可以按程序配套实施。

  (四)增强违约未竣工土地闲置费征缴的操作性。为了贯彻落实好自贸港法授权征收违约超期未竣工土地闲置费的规定,并增强其可操作性,《草案》作了两个规定:一是对竣工进行界定,竣工是指建设项目依法取得《工程竣工报告》等法定竣工验收文件。二是明确土地闲置费以土地现值一定比例作征收基数。规定闲置土地现值以基准地价为基础依据,该规定主要考虑基准地价是政府公示地价,一般每2—3年调整一次,反映土地现值,具有公信力、科学性和可操作性。

  《草案》及以上说明是否妥当,请审议。

  

  海南自由贸易港闲置土地处置若干规定(草案)

  第一条  为有效处置闲置土地和充分利用土地,促进节约集约用地,根据《中华人民共和国海南自由贸易港法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规,结合海南自由贸易港实际,制定本规定。

  第二条  本规定适用于海南自由贸易港闲置土地的调查、认定、处置和管理工作。

  第三条  本规定所称闲置土地,是指具有下列情形之一的国有建设用地:

  (一)超过动工开发日期满1年未动工开发的;

  (二)超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的;

  (三)已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满1年的;

  (四)以出让方式取得国有建设用地使用权,已动工开发且开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积超过1/3或者已投资额占总投资额超过25%,但超过出让合同约定的竣工日期1年未竣工的;

  (五)法律、法规规定的其他情形。

  依法通过转让取得的国有建设用地使用权,具有本条规定情形之一的,可根据本规定处置。

  本条第(四)款所称竣工是指建设项目依法取得《工程竣工报告》等法定竣工验收文件。

  第四条  市、县、自治县人民政府统筹本行政区域内闲置土地认定和处置工作。

  市、县、自治县人民政府自然资源和规划部门负责本行政区域内闲置土地认定、处置以及土地闲置费核定等工作的组织实施。税务部门负责土地闲置费具体征收工作。市、县、自治县人民政府发展和改革、住房和城乡建设等部门按照各自职责协同做好闲置土地认定和处置工作。

  闲置土地所在地乡镇人民政府、街道办事处协助做好闲置土地认定和处置工作。

  第五条  有下列情形之一的,可以认定为政府或者政府有关部门原因(以下统称政府原因)造成土地闲置:

  (一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人,致使项目不具备动工开发条件的。但出让人和受让人已经签订交地确认文件、确认土地具备开发条件的不视为政府原因;

  (二)因国土空间规划依法修改,造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定或者划拨决定书规定的用途、规划和建设条件开发的;

  (三)因国家和本省出台相关政策,需要对国有建设用地使用权有偿使用合同约定或者划拨决定书规定的规划和建设条件进行修改或者政策内容影响土地开发,导致无法开发的;

  (四)因行政行为引起处置土地上相关群众信访事项等,导致无法动工开发的;

  (五)因军事管制、文物保护等无法动工开发的;

  (六)法律、法规规定的其他情形。

  国有建设用地使用权人认为属于政府原因造成土地闲置的,应当向市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门提供土地闲置原因说明材料,经市、县、自治县人民政府或者造成土地闲置的政府有关部门书面确认。

  第六条  因政府原因或者不可抗力造成土地闲置的,市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门应当与国有建设用地使用权人协商,选择下列方式处置:

  (一)延长动工开发期限、竣工期限。对在1年内有条件消除政府原因,具备动工开发条件的闲置土地,可签订补充协议,重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起,延长动工开发期限最长不得超过1年。市县政府应自签订补充协议后1年内消除土地上存在的政府原因;

  (二)调整土地用途、规划条件。因政府或者政府有关部门调整土地用途、规划条件造成土地闲置的,在符合国土空间规划的前提下,可按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续,并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合国土空间规划;

  (三)安排临时使用。因政府原因造成项目尚不具备动工开发条件导致土地闲置的,在不具备动工开发条件期间,可以安排国有建设用地使用权人临时使用其闲置土地。从安排使用之日起,临时使用期限最长不得超过2年。市县政府应当自临时使用后2年内消除土地上存在的政府原因,使项目具备动工开发条件;

  (四)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金,但因国土空间规划依法修改造成土地闲置的,可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的,应当重新签订土地出让合同,并在合同中注明为置换土地;

  (五)协议有偿收回国有建设用地使用权。与国有建设用地使用权人签订土地使用权收回协议书,协议有偿收回国有建设用地使用权。因公共利益需要收回闲置土地的,按照本规定第七条执行;

  (六)法律、法规等规定的其他处置方式。

  按照本条第(二)(四)种方式处置,涉及商品住宅用地的,必须符合国家和我省有关政策规定。

  第七条  因生态环境保护、基础设施和公共服务项目建设、军事管制等公共利益需要导致土地无法开发利用,造成土地闲置的,经市、县、自治县人民政府批准,可以收回国有建设用地使用权,并按照有偿收回闲置土地补偿标准对国有建设用地使用权人给予适当补偿。有偿收回闲置土地补偿标准由省人民政府另行制定。

  第八条  非因政府原因或者不可抗力等其他法定原因造成土地闲置的,按照下列方式处置。

  (一)超过出让合同约定的动工开发日期满1年未满2年不动工开发的,以及已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满1年的,国有建设用地使用权人应当按土地出让金的20%缴纳土地闲置费。

  (二)超过动工开发日期满2年、开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或未完成项目投资总额25%的,无偿收回国有建设用地使用权。

  (三)以出让方式取得国有建设用地使用权,已动工开发且开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积超过1/3或者已投资额占总投资额超过25%,但超过出让合同约定的竣工日期1年未竣工的,应当在竣工前每年征收出让土地现值一定比例的土地闲置费。国有建设用地使用权人应按规定缴纳土地闲置费。土地闲置费以土地现值一定比例作为征收基数,征收标准具体如下:

  1.超过出让合同约定的竣工日期1年未竣工,但未超过3年的,每年按征收基数5%征收。

  2.超过出让合同约定的竣工日期3年未竣工,但未超过5年的,每年按征收基数10%征收。

  3.超过出让合同约定的竣工日期5年未竣工,但未超过7年的,每年按征收基数15%征收。

  4.超过出让合同约定的竣工日期7年未竣工的,每年按征收基数20%征收。

  闲置土地现值可以综合考虑土地用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素测算出的基准地价为依据。

  第九条  市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门发现涉嫌构成本规定第三条规定的闲置土地的,应当向国有建设用地使用权人下发闲置土地调查通知书,经调查认定为闲置土地的,拟定闲置土地处置方案,报同级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书或者收回国有建设用地使用权决定书等处置决定文书。作出处置决定文书前,应当书面告知国有建设用地使用权人依法享有申请听证的权利,国有建设用地使用权人要求举行听证的,应当依法组织听证。

  征缴土地闲置费决定书应当同时抄送税务部门。

  第十条  属于第八条第(三)项规定征缴土地闲置费的情形,按年计征和缴交。

  (一)本规定施行前已出让的土地,已逾期未竣工或未逾期但距约定竣工日期不满2年的,自本规定施行之日2年作为竣工日期,起征日为本规定施行届满3年之次日。

  本规定施行前已出让的土地,未逾期且距约定竣工日期2年以上的,起征日为出让合同约定的竣工日期1年后之次日。

  (二)本规定施行后出让的土地,超过出让合同约定的竣工日期1年未竣工的,起征日为国有土地出让合同约定的竣工期限届满1年之次日。

  土地闲置费计征截止日为市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门向国有建设用地使用权人送达《闲置土地调查通知书》之日。

  计征期不足一年的部分,按照征缴标准和计征天数折算。

  第十一条  国有建设用地使用权人逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼,也不履行相关义务的,市、县、自治县人民政府自然资源和规划部门、税务部门可以采取下列措施:

  (一)逾期不办理国有建设用地使用权注销登记,不交回土地权利证书的,直接公告注销国有建设用地使用权登记和土地权利证书;

  (二)逾期不缴纳土地闲置费或者不交回国有建设用地使用权的,申请人民法院强制执行。

  第十二条  造成闲置土地政府原因的相关人民政府及相关部门应当依法履职,消除政府原因。省人民政府和有关部门可采取扣减新增建设用地计划指标、暂停农转用审批等措施,对市、县、自治县人民政府闲置土地处置工作实施考核和奖惩。

  第十三条  县级以上人民政府及其有关部门工作人员违反规定,未依法履职造成土地闲置或者故意长期拖延未消除导致土地闲置的政府原因的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分。

  第十四条  县级以上人民政府及其有关部门工作人员违反本规定,有下列情形之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)违反本规定不如实核定和征缴土地闲置费的;

  (二)违反本规定批准减缴、免缴、缓缴土地闲置费的;

  (三)坐支、截留或挪用土地闲置费的;

  (四)不依法履行闲置土地监督检查职责的;

  (五)其他在闲置土地调查、认定和处置工作中徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的。

  非法决定或计征闲置费,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。

  第十五条  本规定自  日起施行。闲置土地的认定和处置,本规定未作规定的,适用国家和我省的有关规定。

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