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海南省人大法制委员会关于公布《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》征求意见的通知

作者 :编辑 :法制工作委员会来源 :海南省人大法制委员会发布时间 :2020年09月30日

  

  海南省人大法制委员会

  关于公布《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》征求意见的通知

    为充分发扬民主,调动公民有序参与地方立法的积极性,经研究决定,将《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》通过海南人大网(http://www.hainanpc.net)全文向社会公布,广泛征求社会各方面意见,以便进一步修改。欢迎社会各界对该法规修订草案提出意见和建议。单位和个人的意见建议可以直接通过网络提出,也可以书面形式寄送省人大常委会法制工作委员会。截止时间:2020年10月20日。邮编:570203,地址:海口市美兰区国兴大道69号海南广场,电子邮箱:srdgzbac@163.com

  

  

  海南省人大法制委员会

                                        2020年9月30日

  

  关于《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》的说明

  

  

  《条例(修订草案)》共计七章九十条,包括总则、物业管理区域、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任和附则。

  一、关于物业管理区域的划分原则与备案

  物业管理区域的划分关系到物业管理与业主自治的范围与界线,是物业管理的基础。因物业管理区域划分不清导致的群体性纠纷事件时有发生,政府和法院耗费了大量的人力物力解决纠纷。《条例(修订草案)》第七条明确了物业管理区域的划分原则,第八条创立了物业管理区域备案制度,从而在根本上化解了物业管理区域纠纷。

  二、降低业主大会成立条件,放宽业主大会表决形式

  1.降低首次业主大会成立的门槛。

  首次业主大会成立难一直是物业管理的难题,其中筹备程序不清晰、成立条件高、手续繁琐是业主大会成立难的重要原因,《条例(修订草案)》第十六条规定降低了业主大会成立条件,明确了成立程序,有利于推动首次业主大会的成立。

  2.明确规定建设单位和物业服务企业应当提供业主大会筹备资料。

  业主大会筹备材料缺乏是业主大会成立的难点之一,为了保障首次业主大会筹备组的筹备工作顺利进行。促成业主大会尽快成立,《条例(修订草案)》第十七条明确规定,建设单位和物业服务人应当报送筹备材料。

  3.放宽了业主大会的表决方式。

  我省属于候鸟型城市,小区入住率低,传统的表决方式限制了业主对小区的自治管理,为解决这一难题,《条例(修订草案)》第十五条明确规定,允许采用电子数据交换的方式征求业主意见。

  三、规范业主委员会的运行,加强对业主委员会的监管

  为了切实规范业主委员会的运行并加强对业委会的监管,《条例(修订草案)》增加以下几项措施:

  1.规定业主委员会应当建立财务制度。《条例(修订草案)》第二十九条规定,业主委员会应当建立财务管理制度,相关收益和费用应当建账、入账,业主对财务收支情况有异议的,可以要求查询有关财务账簿。

  2.规定业主委员会委员的禁止行为。《条例(修订草案)》第三十一条通过列举方式规定业主委员会委员的禁止行为,同时还对业主委员会委员违法行为规定了法律责任。

  3.明确业主委员会换届选举的程序。为了保障业主委员会期限届满后的顺利换届,《条例(修订草案)》第三十五条明确规定,业主委员会任期届满前六个月,应当进行换届选举。业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的,当地政府物业管理部门应当成立由街道办事处、乡镇人民政府代表、业主代表等组成的换届小组。由换届小组召集业主大会会议,重新选举业主委员会。

  4.规定对业主委员会违法行为追究相关责任委员个人法律责任制度。业主委员会没有独立的财产,不具备承担法律责任的能力。为了加强对业主委员会的监管,《条例(修订草案)》第七十一条明确规定,业主委员会违反本条例的相关违法行为的,对相关责任委员进行罚款。

  四、加强对物业服务人的监管

  2017年,国务院取消了物业服务企业的资质,如何对物业服务人进行监管是主管部门急需解决的难题,《条例(修订草案)》从以下几方面作出规定:

  1.明确物业服务人应当公示事项,方便业主监督。

  为保障业主对小区物业管理情况的知情权,监督物业服务人的日常管理,《条例(修订草案)》第四十七条明确规定,物业服务企业应当在物业管理区域内显著的位置将所列信息予以长期公示。

  2.明确物业服务人的法定义务。

  《条例(修订草案)》第四十八条以列举的方式明确规定了物业服务企业的法定义务,包括依法保护业主的人身、财产安全、配合做好疫情防控等。

  3.规范物业服务人的退出。

  目前,因物业服务人退出产生的物业群体性纠纷经常发生,严重影响业主正常生活。为了规范物业服务市场秩序,维护各方主体的合法权益,《条例(修订草案)》第五十三条、第五十四条规定了物业服务人退出的程序。

  五、建立物业服务费用调整机制

  物业服务费用调整一直是物业管理投诉的难点,一方面物业服务人认为,物业服务费用一经确定,很难调整,物业服务企业难以为继;另一方面业主认为物业服务人未经业主同意,擅自增加物业服务费违法。为了解决这一问题,《条例(修订草案)》第五十条明确规定了物业服务费用调整程序,包括业主依法表决和公示等。

  六、关于共用部位和共用设施设备的水电费用分摊

  我省大多数小区的共用部位和共用设施设备未安装独立计量水电表,因此小区水电费用分摊不清晰,容易产生纠纷。为了解决这一问题,《条例(修订草案)》第五十一条明确规定,水电费用分摊可以纳入物业服务费统一收取,也可以由业主根据实际消费分摊,具体由业主和物业服务人协商确定。

  七、关于小区充电设施的建设

  为了解决目前住宅小区充电设施不足或缺失的问题,《条例(修订草案)》第六十三条针对新建物业和已建成物业分别作出规定:一是规定新建物业应当按照国家和本省地方标准配建停车位充电设施;二是已建成物业应当按照标准和技术规范要求逐步改造建设停车位充电设施,同时明确,物业服务人、业主委员会应当支持、配合充电设施建设,不得阻挠充电设施合法建设活动。

  八、关于供水供电等专业经营设施设备的建设与移交

  在物业管理纠纷中,因未实现供水供电抄表到户而导致的纠纷占比较大,在未实现抄表到户情况下,业主需承担供水供电设施设备维修、养护、二次损耗等费用,物业服务人又经常以停水停电为手段解决与业主的各类争议,从而引发大量纠纷。目前我省大多数小区供水供电专营单位未实行抄表到户。《条例(修订草案)》第六十四条明确规定,经竣工验收合格后的供水、供电专业经营设施设备要移交专业经营单位进行更新、改造、维护和管理。同时,为了解决专业经营设施设备的产权问题,该条还明确规定,业主共同决定,可以将供水、供电等专业经营设施设备产权移交专业经营单位。

  九、关于住宅专项维修资金

  住宅专项维修资金管理是物业管理的重点和难点问题。目前存在交存难、续筹难、管理难、使用难、增值难等诸多问题。《条例(修订草案)》从以下几个方面进行规范:

  1.规定建设单位应当交存住宅专项维修资金。

  由于建设单位自持的或者不出售的房屋不需要交存专项维修资金,因此大部分小区都存在住宅专项维修资金缴存不足的问题。为了解决这一问题,《条例(修订草案)》第六十八条明确规定,在办理不动产首次登记时尚未出售的物业,由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金,并在出售时向业主收取。

  2.规定住宅专项维修资金可以投保财产保险。

  《条例(修订草案)》第六十八条明确规定,住宅专项维修资金可以用于投保物业共有部分的专项财产保险。

  3.明确住宅专项维修资金紧急使用的具体情形。

  《条例(修订草案)》第六十九条规定了可以紧急使用住宅专项维修资金的七种情况,包括电梯故障、消防设施损坏、屋面外墙渗漏、供水供电设施损坏、楼房外立面脱落、排水设施损坏等严重影响业主生活或危及人身财产安全的情形。

  

  

  海南经济特区物业管理条例(修订草案)

  

  第一章  总  则

  第一条  为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务人等的合法权益,营造文明和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本经济特区实际,制定本条例。

  第二条  本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。在本省经济特区以外其他区域的物业管理,参照本条例执行。

  本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理、委托物业服务人的方式,对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条  物业管理应当遵循业主自治、专业服务、平等自愿、社区治理、政府监管相结合的原则。

  第四条  鼓励在业主大会、业主委员会和物业服务人中依照中国共产党章程的规定,设立中国共产党的基层组织,发挥党建引领作用。

  第五条  省和市、县、自治县人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入社区治理体系,建立和完善专业化、标准化、市场化、信息化的物业管理机制,建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理的重大问题。

  县级以上人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。 

  县级以上人民政府发展和改革、自然资源和规划、生态环境、财政、公安、应急管理、市场监督管理、综合执法等相关部门按照各自职责,共同做好物业管理有关工作。

  街道办事处、乡镇人民政府应当根据本条例规定和市、县、自治县人民政府决定负责辖区内物业管理活动的指导、协助和有关监督工作。

  居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

  市、县、自治县人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府配备专(兼)职物业管理工作人员。

  第六条  物业管理行业组织应当制定行业规范,推进行业标准化建设,建立和完善物业服务人、业主委员会及其从业人员自律制度,协助物业管理主管部门做好物业服务人、业主委员会及从业人员信用信息管理,维护市场秩序和公平竞争,促进行业健康发展。

  第二章  物业管理区域

  第七条  物业管理区域的划分应当考虑物业的规划用地范围、土地使用权属范围、自然界限、共用设施设备、建筑物规模、社区布局等因素确定。

  已交付使用物业,按照已形成的物业管理区域划定,不再重新调整,但业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。

  第八条  新建物业的建设单位应当在申领商品房预售许可或者现房销售备案前,将划定的物业管理区域向所在地的县级人民政府物业管理主管部门申请备案,备案机关经审查认为建设单位划定物业管理区域不符合本条例第七条规定的,应当书面通知建设单位重新划定。已备案的物业管理区域应当在商品房买卖合同中明示。

  已交付使用物业,由物业服务人向所在地的县级人民政府物业管理主管部门申请备案;没有物业服务人的,由街道办事处、乡镇人民政府申请备案。

  第九条  物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房,应当由建设单位按照下列标准提供:

  (一)物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的,按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供,并不得少于一百平方米;

  (二)物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的,二十五万平方米以内部分,按照该部分面积的千分之二提供;超出部分按照该部分面积的千分之一增加。

  业主委员会办公用房建筑面积应当不低于二十平方米。

  物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,具备水、电、通风、采光等使用功能,没有配置电梯的物业,所在楼层不得高于四层。

  第十条  物业管理区域的道路属于业主共有,但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有,但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施,属于业主共有。

  物业管理区域的以下部分属于业主共有:

  (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;

  (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备;

  (三)房地产买卖合同约定属于业主共有的物业;

  (四)法律、法规规定的其他共有部分。

  建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时,应当提出共有物业产权登记申请,不动产登记机构应当进行实地查看,并在不动产登记簿上予以记载。

  第十一条  业主大会成立前,利用业主共有部分进行经营的,应当在临时管理规约中予以明示;业主大会成立后,利用业主共有部分进行经营的,应当经业主大会、相关业主同意。所得收入扣除合理成本后的收益,归全体业主共有。

  第三章  业主和业主组织

  第一节  业主和业主大会

  第十二条  依法登记取得或者根据中华人民共和国民法典的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

  基于与建设单位之间的商品房买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

  业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行,但不得以放弃权利为由不履行义务。

  第十三条  一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  物业管理区域业主不足二十人,经全体业主一致同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十四条  下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员;

  (三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (四)选聘和解聘物业服务人;

  (五)使用住宅专项维修资金;

  (六)筹集住宅专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途和利用共有部分进行经营;

  (九)利用共有部分进行经营所得收益的分配与使用;

  (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

  (十一)申请合并或者分立物业管理区域;

  (十二)法律法规、管理规约或者业主大会确定应由业主共同决定的事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  业主委员会应当就第一款规定的事项向业主大会提出讨论方案。业主大会不得授权业主委员会对第一款规定的事项做出决定。

  第十五条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  书面征求意见是指通过文书、信件、电报、电传、传真、电子数据交换以及电子邮件等能够有形地表现所载内容,并可以随时调取查用的征求业主意见形式。

  采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

  业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定,存档期限不得少于五年。

  县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息平台,供业主、业主委员会和业主大会免费使用。

  第十六条  物业管理区域符合下列情形之一的,可以召开首次业主大会会议,选举业主委员会:

  (一)房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上;

  (二)首套物业出售并交付使用满两年。

  符合前款规定成立业主大会条件的,建设单位或者十人以上业主可以书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门申请成立首次业主大会会议筹备组,物业管理主管部门自收到申请后三十日内,应当组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

  第十七条  物业管理主管部门应当自收到成立首次业主大会书面申请后五日内通知建设单位或者物业服务人报送物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的住宅专项维修资金清册等材料,指导成立首次业主大会会议筹备组。

  建设单位或者物业服务人应当自收到物业管理主管部门通知后十日内报送材料,协助成立筹备组,并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。

  经筹备组申请,房屋交易管理机构或者不动产登记机构应当及时提供房屋面积、门牌号码、业主姓名和联系方式等信息。

  第十八条  首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。

  筹备组成员人数应当为单数,具体人数由街道办事处、乡镇人民政府根据物业管理区域具体情况确定。其中业主代表应当不少于会议筹备组人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。建设单位拒绝派员参加筹备组,不影响筹备组的成立。

  筹备组应当自成立之日起七日内,在物业管理区域内的显著位置进行公示。

  第十九条  筹备组应当完成下列筹备工作,并于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告:

  (一)确认并公示业主名单、人数和所拥有的专有部分面积以及在业主大会会议上的投票权数;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容和会议表决规则;

  (三)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (四)确定首届业主委员会委员候选人产生办法和名单;

  (五)制定首届业主委员会选举办法;

  (六)其他筹备工作。

  第二十条  筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议;逾期不能召开的,可以向街道办事处、乡镇人民政府申请延长筹备期限一次,经街道办事处、乡镇人民政府同意,可以延长期限,但延长时间不得超过九十日。

  筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的,自行解散。

  筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十日内,向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

  第二十一条  首次业主大会会议应当对下列事项进行表决:

  (一)选举产生业主委员会;

  (二)管理规约草案;

  (三)业主大会议事规则草案;

  (四)需要由业主共同决定的其他事项。

  第二十二条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前通知全体业主,并将会议议题、具体内容、时间、地点和形式等予以公示。

  业主大会会议召集人应当在业主大会会议作出决定三日内将决定公示。

  召开住宅小区的业主大会会议,应当提前三个工作日书面告知物业所在地居民委员会。居民委员会可以派员列席会议。

  第二十三条  有下列情形之一的,业主委员会应当召开业主大会临时会议:

  (一)经百分之二十以上的业主提议的;

  (二)发生重大或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  第二十四条  业主可以自行投票,也可以委托他人投票,一名受托人不得接受超过三名业主的委托。

  委托投票的,应当提供委托人和受托人的身份证明资料、授权委托书。授权委托书中应当载明委托事项、委托人意见、投票权数和委托人联系方式。

  第二节  业主委员会

  第二十五条  业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,向业主大会报告物业管理的实施情况和业主委员会履职情况;

  (二)草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案;

  (三)草拟业主共有部分的经营收益管理与使用办法;

  (四)制定档案和印章管理制度,制作和保管会议记录等相关文件,并建立相关档案;

  (五)代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同;

  (六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

  (七)组织住宅专项维修资金的筹集,监督住宅专项维修资金的使用;

  (八)监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约;

  (九)法律法规和业主大会赋予的其他职责。

  前款所称物业使用人,是指物业的承租人以及业主之外的其他实际使用物业的人。

  第二十六条  业主委员会由五人以上单数组成,具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。

  业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生,每届任期三至五年,可以连选连任,委员任期与业主委员会任期相同,具体任期由业主大会议事规则规定。

  业主委员会设主任一名,在业主委员会委员中推选产生,也可以由得票最高委员担任。

  第二十七条  业主委员会委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;

  (三)遵守管理规约和业主大会议事规则;

  (四)本人、配偶及其近亲属与物业服务人无直接的利益关系;

  (五)书面承诺及时、全面履行工作职责;

  (六)法律法规规定的其他条件。

  第二十八条  依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向所在地人民政府物业管理主管部门办理业主大会备案:

  (一)业主委员会成员名单及相关资料;

  (二)业主大会会议表决结果及决议;

  (三)管理规约、业主大会议事规则;

  (四)业主大会决议的其他事项。

  符合备案条件的,所在地人民政府物业管理主管部门应当自收到备案资料之日起五日内出具备案证明。业主大会取得备案证明后,由业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会印章。业主委员会应当对所提供材料的真实性、合法性负责。

  前款所列备案事项发生变化的,业主委员会应当在三十日内办理备案变更手续。

  第二十九条  业主委员会应当建立财务管理制度,实行收支两条线。业主共有部分经营收益、业主大会和业主委员会工作经费等应当建账、入账,并妥善保管原始凭证及形成的会计资料。

  业主委员会应当定期公示业主共有部分经营收益、业主大会和业主委员会工作经费等的收支情况。业主有异议的,可以要求查询有关财务账簿。

  第三十条  业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

  业主大会决定对业主委员会主任任期和离任实行经济责任审计的,审计费用从业主共有部分经营收益中列支。

  第三十一条  业主委员会委员不得有下列行为:

  (一)拒不执行业主大会决定;

  (二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料或者擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订物业服务合同;

  (四)侵占、挪用业主共有部分收益,擅自将业主共有部分收益借贷给他人或者以业主大会财产为他人提供担保;

  (五)收受、索取物业服务人或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的财物、减免收费等利益;

  (六)向本物业管理区域提供服务的物业服务人销售商品、承揽业务,获取其他不正当利益;

  (七)违反法律法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

  第三十二条  业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

  (一)因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业主的;

  (二)因疾病或者其他原因丧失履职能力的;

  (三)以书面形式提出辞职,业主大会或者业主委员会接受的;

  (四)被判处刑罚或者被强制隔离戒毒的;

  (五)法律法规、业主大会议事规则及管理规约规定的其他情形。

  业主委员会委员职务终止的,业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告,并可以接受业主查询。

  第三十三条  业主委员会委员有下列情形之一的,经业主委员会三分之一以上委员或者二十名以上业主提议,可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务:

  (一)拒不履行业主义务且拒不改正的;

  (二)不履行委员职责的;

  (三)存在本条例第三十一条所列禁止行为且受到行政处罚的;

  (四)其他不宜担任业主委员会委员的情形。

  业主委员会委员职务被罢免的,业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告,并可接受业主查询。

  第三十四条  业主委员会委员出缺,可以召开业主大会进行补选。补选的业主委员会委员的任期到本届业主委员会任期届满时止。

  第三十五条  业主委员会任期届满前六个月,应当在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门后,组织召开业主大会会议,进行换届选举。业主委员会在规定时间内不报告,也不组织换届选举的,所在地人民政府物业管理主管部门应当责令其限期组织换届选举,并通告全体业主。

  业主委员会逾期未组织换届选举的,所在地人民政府物业管理主管部门应当成立由街道办事处、乡镇人民政府代表、业主代表、居民委员会代表组成的业主委员会换届小组。由换届小组召集业主大会会议,重新选举业主委员会。

  第三十六条  业主委员会应当在任期届满后三日内,移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等。已经完成换届选举的,应当移交给新一届业主委员会;未完成换届选举的,移交给换届小组或者所在地人民政府物业管理主管部门代管。

  第三十七条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,所在地人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正,逾期不改正的,撤销其决定,并通告全体业主。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求所在地人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。

  第三十八条  市、县、自治县人民政府可以根据实际需要,决定由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会履行本章第十六条、第十七条、第二十八条、第三十五条、第三十六条和第三十七条规定的职责。

  第四章  物业管理服务

  第三十九条  建设单位选聘前期物业服务人的,应当通过省人民政府公共资源交易平台采用招投标方式选聘。其中,物业管理区域总建筑面积在三万平方米以上的,应当采用公开招标方式;总建筑面积在三万平方米以下的,可以采用邀请招标方式。

  投标人少于三个的,经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘前期物业服务人。

  省人民政府物业管理主管部门应当结合实际,制定物业管理评标专家标准,确定评标专家名单,并纳入省人民政府公共资源交易平台专家库管理。

  第四十条  建设单位选聘前期物业服务人,应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务人约定,最长期限不超过三年。但是,期限未满,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第四十一条  新建物业交付使用前,建设单位和物业服务人应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共有部分进行承接查验;未经承接查验的,不得交付使用。

  承接查验时,建设单位应当邀请业主代表和街道办事处、乡镇人民政府参加,必要时可以聘请相关专业服务机构协助进行。

  建设单位和物业服务人未经承接查验交付使用物业的,应当共同承担物业共有部分的维修养护费用和因物业共有部分缺陷给业主造成损害的赔偿责任。

  第四十二条  现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务人移交下列资料:

  (一)物业建设项目的各项批准文件;

  (二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (三)各类建筑物、场地、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)承接查验所必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

  第四十三条  物业服务人应当自新建物业交接之日起三十日内,持下列文件向所在地的区、县(市)、自治县人民政府物业管理主管部门办理备案:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位按照本条例第四十二条移交的资料;

  (五)物业承接查验记录;

  (六)交接记录;

  (七)其他与物业管理所必需的文件。

  物业服务人应当自备案之日起十五日内将备案情况在物业管理区域内的显著位置公告。

  业主、业主委员会、物业服务人可以到物业管理主管部门复印、查阅相关资料,物业管理主管部门应当为其提供服务。

  第四十四条  一个物业管理区域应当由一个物业服务人提供物业服务。

  同一物业管理区域内分期开发的物业,前期建成部分已确定物业服务人的,后期建成部分应当由同一物业服务人提供物业服务。

  第四十五条  业主大会成立后,由业主大会决定续聘或者选聘物业服务人。决定续聘的,由业主委员会与原物业服务人签订物业服务合同;决定选聘的,由业主委员会拟定选聘方案,经业主大会表决通过后实施。选聘方案应当包括选聘的方式和物业服务内容、服务质量标准、服务收费、合同期限等内容。

  除业主大会决定采用协议方式的以外,应当采用招投标方式选聘物业服务人。

  第四十六条  物业服务合同应当包括下列内容:

  (一)物业的基本情况;

  (二)聘用方和受聘方的权利义务;

  (三)物业服务项目和服务标准要求;

  (四)物业服务费的收取标准、收取办法和计费方式;

  (五)业主共有部分的清单;

  (六)物业的维修养护要求;

  (七)合同的期限、变更和解除;

  (八)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

  (九)违约责任及解决纠纷的途径;

  (十)住宅专项维修资金的管理使用;

  (十一)物业服务用房;

  (十二)双方当事人约定的其他事项。

  物业服务合同内容约定不明确的,参照物业所在地人民政府物业管理主管部门发布的物业服务标准执行。

  委托物业服务人提供物业服务合同约定以外服务事项的,应当另行订立合同,支付费用。

  物业服务人应当自物业服务合同生效之日起三十日内,报物业所在地人民政府物业管理主管部门备案,并在物业管理区域内的显著位置公告。

  第四十七条  物业服务人应当在物业管理区域内的显著位置将下列信息予以公示,并向业主大会、业主委员会报告:

  (一)物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)共用设施设备和相关场地用水、用电的费用分摊和公共收益收支情况;

  (五)车位(车库)的出售和使用情况,其中,车位(车库)的使用情况应当按月予以公示,公示内容包括可以使用车位(车库)的总数,车位(车库)使用信息等;

  (六)住宅专项维修资金使用情况;

  (七)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全注意事项;

  (八)物业管理、自然资源和规划、生态环境、公安、应急管理、市场监督管理、综合执法等行政管理部门的投诉举报电话;

  (九)法律法规和规章规定的其他应当公示的信息。

  业主有权查询公示内容,业主对公示内容有异议的,物业服务人应当予以答复。

  第四十八条  物业服务人在物业服务活动中应当履行下列义务:

  (一)按照物业服务合同和法律法规规定提供物业服务;

  (二)定期对物业共有部分进行养护,按照物业服务合同约定组织维修;

  (三)做好物业维修、养护、更新及其费用收支记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册;

  (四)建立健全物业管理区域安全防范制度和制订安全防范应急预案,保障安防监控设施正常运转,落实安防人员、安防设施及安全保障措施,防范从建筑物中抛掷物品等情况发生,保护业主的人身、财产安全;

  (五)维护物业管理区域环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理

  (六)建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件及其他日常纠纷;

  (七)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;

  (八)配合人民政府和居(村)民委员会做好物业管理区域公共卫生、疫情防控等工作;

  (九)法律法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第四十九条  物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

  保障性住房物业服务收费实行政府指导价,由物业所在地市县人民政府结合当地社会和经济发展实际,充分考虑保障对象的经济承受能力,合理制定具体收费标准。

  其他物业的物业服务收费实行市场调节价的,应当遵循合理、公开以及质价相符的原则,由建设单位或者业主大会与物业服务人参考物业服务标准、服务规范及其信用评价情况,根据服务内容和水平、人力成本、物价成本等因素在物业服务合同中约定。

  第五十条  物业服务人不得在物业服务履行期限内擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,物业服务人应当与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,物业服务人拟调整收费标准,应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料,由业主依法表决同意后实施。

  物业服务人不得强制或者变相强制收费,不得擅自提高收费标准,增加收费项目,重复收取费用,扩大收费范围。

  物业服务人调整保障性住房物业服务收费的,应当及时向所在地价格主管部门备案。

  第五十一条  业主共有部分应当安装独立的水、电等计量器具。共有部分使用的水电费用,可以纳入物业服务费统一收取,也可以由业主根据实际消费分摊,具体由业主和物业服务人协商确定。

  第五十二条  有下列情形之一的,物业服务费用由建设单位全额交纳:

  (一)已竣工但尚未出售的;

  (二)已竣工但尚未交付给物业买受人的物业;

  (三)已经依法交付业主,但建设单位经物业服务人同意,在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用。

  第五十三条  物业服务人应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后十日内,办理以下移交手续,并退出物业管理区域:

  (一)移交业主共有的物业服务用房、物业管理设施设备用房、经营用房、场地和其他财物;

  (二)物业承接查验档案;

  (三)移交提供服务期间用业主共有资金购置的属于业主共有的财产;

  (四)移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、住宅专项维修资金及相关费用;

  (五)移交提供物业服务期间形成的有关业主共有部分大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料;

  (六)其他应当移交的资金、资料和物品。

  前款规定的财物和资料,成立业主委员会的,应当向业主委员会移交;没有成立业主委员会或者业主委员会任期届满未完成换届选举的,交所在地人民政府物业管理主管部门接收和代管。

  第五十四条  物业服务合同的权利义务终止后,物业服务人不得以业主欠费等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。物业服务人拒绝移交、退出的,业主有权拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费。物业服务人应当负责维持退出前物业管理区域的正常秩序。

  物业服务人违反前款规定,给业主造成损失的,应当赔偿损失。

  第五十五条  物业管理区域可以在居民委员会的指导和监督下由业主自行管理。市、县、自治县人民政府可以根据实际情况制定业主自行管理办法。

  业主大会决定自行管理的,应当按照监督和管理分离的原则,制定自行管理方案,对以下事项作出明确规定:

  (一)自行管理的执行机构;

  (二)自行管理的内容、标准等;

  (三)聘请专业服务机构的方案;

  (四)物业服务费、住宅专项维修资金的管理和使用;

  (五)其他有关自行管理的内容。

  电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维修和养护。

  第五十六条  未实行物业管理的老旧住宅小区由全体业主共同承担管理责任。街道办事处、乡镇人民政府应当指导和协助业主成立业主大会,实行物业管理。无法实行物业管理的,由街道办事处、乡镇人民政府组织基本保洁、电梯运行和维护等服务,费用由全体业主共同承担。

  第五章 物业的使用与维护

  第五十七条  业主转让或者出租房屋时,应当将物业管理方面的约定告知受让人或者承租人,并自合同签订之日起十五日内将转让或者出租的情况告知物业服务人和业主委员会。

  第五十八条  业主装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的法律法规和管理规约的规定,并告知物业服务人和业主委员会。物业服务人应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装饰装修施工进行现场监督。

  业主违反法律法规或者管理规约规定的,物业服务人应当及时督促其改正;仍不改正的,物业服务人有权禁止装饰装修施工人员和施工材料进入物业管理区域,并报告有关主管部门,有关主管部门应当及时处理。

  业主进行装饰装修影响到相邻业主正常生活的,相邻业主有权劝止,也可以请求物业服务人或者业主委员会协调处理。物业服务人或者业主委员会应当在接到请求后二十四小时内协调处理。

  第五十九条  建设单位出售附赠物业管理区域内车位(车库)的,应当在出售、附赠前依法办理物权登记。

  第六十条  物业管理区域内的车位(车库),应当首先满足业主、物业使用人的需要。

  车位(车库)数量等于或少于物业管理区域的房屋套数时,每套房屋只能配套购买、受赠一个车位(车库)。

  空余车位(车库)可以临时出租给业主、物业使用人以外的单位或者个人,但业主、物业使用人有需要的,应当随时收回。

  建设单位应当公开物业管理区域内尚未出售、附赠或者租赁的车位(车库),业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

  建设单位或者业主不得将车位(车库)出售或者转让给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位(车库)的,不动产登记部门不得办理登记、过户手续。

  第六十一条  物业服务人应当采取措施,对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。

  进入物业管理区域内车辆,应当在停车场所有序停放,不得占用消防通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放。但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。

  物业管理区域内发生交通事故报警的,公安机关交通管理部门应当受理。

  对依照本条规定不得进入住宅物业管理区域内停放的车辆或者停放车辆影响其他车辆和行人正常通行的,物业服务人应当予以阻止,或者责令离开。

  第六十二条  业主、物业使用人、物业服务人、其他单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益需要,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务人的同意。其中物业服务人确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  临时占用、挖掘道路、场地的,应当在约定期限内恢复原状。

  第六十三条  新建物业应当按照国家和本省地方标准配建停车位充电设施,与主体工程同步设计、施工、验收。

  已建成物业应当按照标准和技术规范要求逐步改造建设停车位充电设施。物业服务人、业主委员会应当支持充电设施建设,配合施工单位等开展现场勘查、用电安装、施工建设等工作,不得阻挠充电设施合法建设活动。

  第六十四条  新建物业的供水、供电等终端用户入户端口以前的专业经营设施设备,建设单位应当按照国家和本省技术标准规范和设计方案的要求进行建设。建设项目竣工验收合格后,由建设单位将专业经营设施设备移交给专业经营单位进行更新、改造、维护和管理。

  已建成物业的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位管理的,市、县、自治县人民政府应当组织业主、物业服务人、专业经营单位采取措施逐步改造。验收合格的,应当将专业经营设施设备移交给专业经营单位进行更新、改造、维护和管理。

  经业主共同决定,可以将供水、供电等专业经营设施设备产权移交专业经营单位。

  第六十五条  物业管理区域内,供水、供电等专业经营单位应当向最终用户收取使用费用。委托物业服务人代收代交的,应当签订协议,不得强制物业服务人无偿代收代交相关费用,不得因物业服务人拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。

  物业服务人接受委托代收代交前款费用的,不得向业主收取额外费用;不得以业主未交付物业服务费用等理由拒绝代收代交并擅自停止向业主供水供电。

  第六十六条  物业维修、更新和改造的费用,按照下列规定承担

  (一)自用部分的所需费用,由拥有该部分的业主自行承担;

  (二)业主共有部分的维修、更新和改造费用,有约定的,按照约定承担;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例分摊。依照有关规定设立住宅专项维修资金的,从中列支。但物业的共有部分属于人为损坏的,费用应当由责任人承担;

  (三)物业保修期内发生的维修费用,由建设单位承担,不得从住宅专项维修资金中列支;

  (四)供水、供电等专业经营设施设备已移交专业经营单位的,不得从专项维修资金中列支;尚未移交的,应当从专项维修资金中列支;

  (五)根据物业服务合同约定,应当由物业服务人承担的维修和养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

  住宅专项维修资金的交存、使用和管理办法按照国家和本省有关规定执行。

  第六十七条  鼓励建设单位购买工程质量潜在缺陷保险。在保险期间内,因工程质量潜在缺陷造成物业损坏的,由业主向保险公司提出书面索赔申请,保险公司应当按照法律规定和合同约定履行修复义务。

  第六十八条  住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

  在办理不动产首次登记时尚未出售的物业,由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金,并在出售时向业主收取。不动产登记机构在办理不动产首次登记时,应当核验专项维修资金缴存情况。

  住宅专项维修资金业主账面余额不足首期交付额的百分之三十的,业主应当按照有关规定续筹,续筹资金不低于首期归集的住宅专项维修资金金额。

  业主拒不续交住宅专项维修资金的,业主委员会可以通过催交、在物业管理区域内的显著位置公示、诉讼等形式,督促其限期交纳。

  住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于保修期满后业主共有部分的维修、更新和改造。任何单位或个人不得占用或者挪作他用。

  住宅专项维修资金可以用于投保物业共有部分的专项财产保险。

  第六十九条  业主委员会、物业服务人或者相关业主可以向物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门提出住宅专项维修资金使用申请。

  物业共有部分存在下列情形之一,可以申请紧急动用专项维修资金:

  (一)电梯故障危及人身安全,无法正常使用严重影响业主生活的;

  (二)消防设施设备严重损坏的;

  (三)屋面、外墙损坏造成严重渗漏的;

  (四)供水水泵损坏或水管爆裂等导致供水中断,严重影响业主生活的;

  (五)楼体外立面存在脱落危险,危及人身财产安全的;

  (六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,严重影响业主生活或危及财产安全的;

  (七)供配电系统中涉及的设施设备发生故障,造成停电或漏电,严重影响业主生活或危及人身财产安全的。

  符合第(一)项情形的,应当提交电梯监管部门或电梯检验、检测机构的通知书;符合第(二)项情形的,应当提交消防救援机构的整改通知书;符合第(四)项情形的,应当提交供水部门出具的证明;符合第(七)项情形的,应当提交供电部门出具的证明;符合其他情形的,应当提交属地街道办、乡镇人民政府出具的现场确认证明。相关部门应当及时向申请人提供。

  申请人应当将使用住宅专项维修资金总额、维修项目及明细账目、业主分摊情况在物业管理区域内的显著位置公示。

  第七十条  在老旧小区和电梯更新改造中,业主大会可以采取在管理规约和业主大会议事规则中约定委托表决、集合表决、默认表决、异议表决的方式使用住宅专项维修资金。

  第六章  法律责任

  第七十一条  业主委员会有下列情形之一的,由县级以上人民政府物业管理主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第二十八条规定,未按时将有关材料报送备案,或者相关事项发生变化未重新报送备案的,责令限期改正,并予以警告;逾期不改正的,对相关责任委员处以一千元以上三千元以下罚款;

  (二)违反本条例第三十六条规定,拒不移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等的,责令限期改正,并予以警告;逾期不改正的,对相关责任委员分别处以五千元以上一万元以下罚款。

  业主委员会超越职权作出决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关决定的,同意作出该决定的业主委员会委员应当承担相应的法律责任。

  第七十二条  业主委员会委员违反本条例第三十一条禁止行为的规定,由所在地人民政府物业管理主管部门责令限期改正,并予以警告;逾期不改正的,处以两千元以上五千元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十三条  建设单位违反本条例第九条规定,不按照规定提供物业服务用房的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期三个月内提供;逾期未提供的,责令建设单位按照本物业管理区域物业平均售价和规定的物业管理用房面积支付专款,用于购置、租赁物业管理用房,并处三十万元以上五十万元以下罚款。

  第七十四条  建设单位或者物业服务人违反本条例第十七条规定,未按照规定报送有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处以一万元以上五万元以下罚款。

  第七十五条  建设单位、物业服务人违反本条例第四十一条规定,拒不履行承接查验义务的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正,并处三万元以上十万元以下罚款。

  建设单位违反本条例第四十二条规定,拒不移交承接查验资料的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正,并处一万元以上五万元以下罚款。

  第七十六条  物业服务人违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上二万元以下罚款:

  (一)违反本条例第四十三条规定,未向所在地的区、县(市)、自治县人民政府物业管理主管部门办理备案的;

  (二)违反本条例第四十六条第四款规定,未将生效物业服务合同按时报送备案并在物业管理区域内的显著位置向业主公告的;

  (三)违反本条例第四十七条第一款第二项规定,未向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准的。

  物业服务人违反本条例第五十条第二款、第六十五条第二款规定及物业服务合同约定,强制或者变相强制收费,擅自提高收费标准,增加收费项目,重复收取费用,扩大收费范围的,由县级以上人民政府市场监督管理部门责令限期改正;逾期不改正的,没收违法所得,并处违法所得一至二倍的罚款。

  第七十七条  物业服务人违反本条例第五十三条、第五十四条规定,拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期退出、移交;逾期仍不退出、移交的,按照逾期天数处以每日五千元罚款;构成治安管理处罚的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。

  第七十八条  物业服务人违反本条例第五十八条规定,未书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,且未派人到装饰装修现场监督检查的,由县级以上人民政府物业管理主管部门处以一千元以上三千元以下罚款。

  物业服务人发现业主违反房屋装饰装修或者管理规约规定,不及时向有关主管部门报告的,由县级以上人民政府物业管理主管部门给予警告,可处一千元以上两千元以下罚款。

  第七十九条  建设单位违反本条例第六十条第三款的规定,不按规定收回业主、物业使用人以外单位、个人临时租用的车位(车库)的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期拒不改正的,没收违法所得,并处一万元以上三万元以下罚款。

  建设单位违反本条例第六十条第四款的规定,建设单位拒绝业主承租的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期拒不改正的,处以五万元以上十万元以下的罚款。

  建设单位、业主违反本条例第六十条第五款的规定,将车位(车库)出售、转让给本物业管理区域业主以外的其他人的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期拒不改正的,没收违法所得,并处违法所得一倍的罚款。

  违反本条例第六十一条第二款的规定,在住宅物业管理区停放车辆占用消防通道或者影响其他车辆和行人正常通行的,由县级以上人民政府物业管理主管部门给予警告,或者处以五十元以上五百元以下罚款。

  违反本条例第六十一条第三款的规定,在住宅物业管理区域内停放工程车辆、大中型客货车辆的,由县级以上人民政府物业管理主管部门给予警告,或者处以五百元以上五千元以下罚款。

  物业服务人违反本条例第六十一条第五款规定,不履行车辆管理职责的,县级以上人民政府物业管理主管部门可予以警告,或者处以一千元以上三万元以下罚款。

  第八十条  供水、供电等专业经营单位违反本条例第六十四条规定,拒不接收物业管理区域内供水、供电等专业经营设施设备或者拒不承担维修、养护、更新或者改造等费用的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令改正,并处三十万元以上一百万元以下罚款。

  第八十一条  供水、供电等专业经营单位违反本条例第六十五条第一款规定,因物业服务人拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务的,由物业管理主管部门处以十万元以上五十万元以下罚款。

  物业服务人违反本条例第六十五条第二款规定,拒绝代收代交相关费用并擅自向业主停止供水供电的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正,逾期拒不改正的,处以一万元以上五万元以下罚款。

  第八十二条  违反本条例的规定,挪用或者侵占住宅专项维修资金的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用金额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究相关责任人员的刑事责任。

  第八十三条  业主违反本条例规定和物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费用及相关费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务人可以追究业主的违约责任。

  第八十四条  对物业管理区域内违反法律法规和管理规约规定的损害他人合法权益的行为,业主委员会、物业服务人有权予以制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后,应当对违法行为依法处理。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第八十五条  业主、物业使用人、业主委员会、建设单位及物业服务人之间因物业管理服务发生纠纷的,可以向乡镇人民政府、街道办事处申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

  当事人对行政处罚不服的,可以依法申请复议或者向人民法院起诉。

  第八十六条  物业管理主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定,未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂等违法违纪行为的,由其上级机关或者监察机关依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十七条  违反本条例的行为,本条例未设定处罚但其他法律法规已设定处罚规定的,依照有关法律法规的规定处罚。

  违反本条例的行为,根据国务院相对集中行政处罚权的规定已经确定集中由综合执法部门处罚的,从其规定。

  第七章 附  则

  第八十八条  省人民政府物业管理主管部门应当结合本经济特区实际和特色,制定物业管理相关规定以及(临时)管理规约、管理规约、业主大会议事规则、(前期)物业服务合同、物业服务合同、装饰装修承诺书等示范文本。

  第八十九条  本条例中有关专业用语:

  (一)专有部分,是指物业管理区域内的房屋(含整栋建筑物)、车位(车库)、摊位,以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体;

  (二)自用部位,是指业主所购房屋内部,由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位;

  (三)自用设施设备,是指业主所购房屋内部,由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备;

  (四)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  决定业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积、业主人数和总人数,按照下列方法认定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;

  (三)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算; 

  (四)总人数,按照前项的统计总和计算。

  第九十条  本条例自  年 月  日起施行。

  

  

  

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