设为首页 | 加入收藏 | 繁体中文
您当前所在的位置 : 首页 > 调查研究

关于检查《海南经济特区物业管理 条例》实施情况的报告

作者 :编辑 :定安人大来源 :定安人大发布时间 :2019年05月20日

  关于检查《海南经济特区物业管理条例》实施情况的报告

  ——定安县人大常委会执法检查

  根据县人大常委会2019年工作安排,今年4-5月份,县人大常委会组成执法检查组,由县人大常委会副主任李庆荣带队人大法工委牵头,教科文卫工委及部分人大常委、法工委委员参与对我县贯彻实施《海南经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)情况进行执法检查。执法检查坚持问题导向,先后深入到我县龙福花园、牧屿云天、中润(昌茂)、宏城水岸、富民等12个小区,通过实地查看、查阅资料、走访业主等方式进行检查。同时召开住建局、房管局、公安局、财政局、市场监督管理局、综合执法局、自然资源和规划局、物价局、供电局和定城镇以及部分物业公司负责人座谈会,并前往县房管局、县住建局等单位调阅有关资料。现将执法检查情况报告如下:

    一、贯彻实施《条例》的基本情况

  条例颁布施行以来,政府和各有关部门认真贯彻实施,加强对物业管理工作的监督和管理,物业管理水平不断提高,为保障和改善民生、推动下岗再就业、优化人居环境,促进全社会和谐稳定做出了贡献

  (一)物业监管工作力度有所加大。县政府及各职能部门注重加强物业管理工作,积极协调解决小区物业管理过程中的纠纷问题,多次召开县长办公会议进行专题部署,派专人协调,积极督促落实,密切关注处理结果,有效调解诸多物业管理纠纷。同时积极回应物业信访及物业12345热线投诉,防止矛盾激化,取得了良好的社会效果。在牧屿云天、御景鸿、香榭水岸、龙福花园等小区筹建业主委员会过程中,县房管部门积极予以指导和协助,促进上述小区业主委员会的顺利筹建。

  (二)住宅小区人居环境得到明显改善。《条例》实施以来,县政府结合城市环境综合整治工作,对配套设施不齐全、环境较差的新旧住宅小区,采取有力措施进行改造整治,不断加大对道路、照明、绿化及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套设施的投入。小区的美化、净化、便利化程度得到极大的提高,小区的治安状况、绿化面貌、附属设施等方面明显改观。特别是近年来积极引进物业管理,有效地巩固了整治成果。居民的居住环境得到极大改善,群众对所居住的小区满意率总体较高

  (三)物业管理服务企业行业监管有所提升。县政府加强对全县物业服务行业的监管,健全市场准入、退出机制,加强物业服务企业备案管理,对物业服务企业采取信用服务质量等级评定制。积极引导物业服务企业履行管理职责,指导和督促企业积极配合房管、综合执法、公安、消防、市场监管等相关部门开展好相关工作。强化物业招投标监管,切实规范物业服务市场秩序。目前我县共有住宅小区180个,物业服务企业51家,管理建筑面积约470万平方米,从业人员近1600人,物业服务企业规范服务水平得到较大提升。

  二、贯彻实施《条例》存在的主要问题

  近年来,我的物业管理得到较快发展,取得了一定的成效,但从客观来看,我物业管理和服务水平还处在初级阶段,与人民群众的实际需求还有较大差距。

  (一)《条例》学习和宣传力度不够,居民知晓率低。执法检查中发现县相关职能部门组织学习宣传《条例》不够重视,近年来基本没有开展过对《条例》的专项普法宣传,不少职能部门法规条文领会不透,对自身的职能职责认识不足,不能充分运用好《条例》的各项行政管理措施进管理。由于宣传力度不够,也导致大部分业主、开发建设单位和物业服务企业管理人员对《国务院物业管理条例》、《条例》以及物业相关政策规定知之甚少,特别是老旧小区的业主对自己的权利和义务不清楚,“有偿服务消费意识”淡薄,思想观念还停留在计划经济下的福利房时代,习惯于单位负责管理和无偿接受物业服务。远未形成知法、懂法、用法和依法监管、依法服务、依法维权的法治环境氛围。

  (二)物业行政管理机制不健全,部门履职不够到位。县各有关职能部门在物业行政管理过程中依法履职意识不强,被动监管,存在一定的不作为现象。县级物业管理联席会议制度尚未建立。物业行政管理涉及房管、公安、规划、城管、物价等多个部门职责,《条例》明确规定县政府应当建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理的重大问题。但《条例》颁布实施近9年县物业管理联席会议等制度和机制还没有建立,近年来也没有召开过专门会议研究部署物业管理工作。各相关职能部门之间缺乏沟通协调,有时甚至推诿扯皮,没有形成工作合力二是监管执法力度不够。《条例》规定了物业违规收费、物业服务企业不履行服务职责、建设单位拒不移交材料等近三十类违法行为规定的行政处罚措施,涉及房管、物价、市场监督管理等多个执法部门职责。执法检查组要求查阅近年来执法卷宗,但执法部门不能提供任何一宗对违反《条例》的行政处罚案卷卷宗。县房管局对自身职能把握不准,认为自己没有执法权而不敢执法。对于如老县委小区等部分老旧小区存在的私搭乱建、建筑垃圾随意倾倒等违法行为,城市管理行政执法明显存在缺位;三是基层组织履责缺位。根据《条例》第四条规定,镇政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导。《条例第二十六条规定,可决定由镇政府指导和协助召开首次业主大会会议,选举业主委员会。在未成立业主大会、业主委员会的情况下,镇政府及居(村)委会可以履行业主大会、业主委员会的部分职责。但各镇政府及居(村)委会基本未将物业监管协调职责纳入日常工作范围。物业行政管理基本为县房管局一个部门的工作,而县房管局物业股名义上有4名工作人员,实际仅有1名工作人员具体负责工作,难以对全县的住宅小区进行有效监管。

      (三)业委会组建和运行难,物业管理覆盖面低。《条例》规定房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上,应当选举业主委员会。《条例》还专章对物业管理服务进行了规定,但在执法检查过程中发现贯彻实施并不到位。目前在我县180个住宅小区中,有物业管理服务的小区52个,覆盖率仅为30%左右。建立业主委员会的小区仅有4个,其中能够正常运转的只有1个。一是业主参与小区公共管理的意愿不强,业委会难以组建。我县大部分小区住房为省外人员购买多,常住率低,属于典型的候鸟型小区,难以按照法律相关的比例选举产生业委会大部分业主对业委会的认识存在偏差,自治管理意识较弱,不愿参与业委会的选举和被选举;二是《条例》关于业主大会和业主委员会组织成立的规定比较笼统,缺乏可操作性的具体实施细则,再加上政府主管部门监督指导不到位,业主们不了解业主大会和业主委员会的资格认定和组建程序,也经常造成业主大会和业主委员会在组建过程中就夭折流产;三是许多小区没有物业管理,业主权益难以保障。主要是一些老旧住宅的商品化程度不高,不少是福利分房制度形成的小区,居民收入水平不高、物业服务消费意识不强是制约住宅物业管理水平发展的现实障碍。

  (四)物业企业服务意识不强,服务水平有待提高。一是物业管理服务质量不高。我县从事物业管理的企业总体上规模都比较小,资质水平不高,不少物业企业的经营是在微利、持平的情况下运行。物业服务往往仅停留于清洁卫生、代缴水电费、治安安保等基本服务内容上,对如物业维修管理、公共设备维护、生活服务等方面物业企业提供的服务远不能满足业主的需求; 二是物业服务人员素质普遍较低。特别是物业服务企业大量招聘的临时雇员很少接受过系统的教育和培训,管理技能和服务水准普遍较低。现有的物业管理人员中专业的水、电技术人员更是严重匮乏三是部分物业企业诚信经营不足。“重利益、轻服务”倾向严重,财务收支透明度不高,由此陷入物业轻服务、业主不满意、物业收费难的恶性循环中;四是物业收费管理不规范。如《条例》明确规定业主共有的车位、车库的收益属于全体业主所有,用途由业主共同决定。但部分物业服务企业未经业主同意,私自收取截留停车费。《条例》明确规定物业服务收费价格应向价格主管部门备案,向所有业主公布收费项目和标准,个别小区如富民小区的物业服务企业却没能履行职责

  (五)物业服务良性发展机制尚未理顺,物业矛盾纠纷有待进一步化解。了解,目前与物业管理相关的投诉量占我县信访投诉总量的比例较高一些矛盾问题亟待解决。一是停车难。一些小区没有规划停车位或停车位不足,车辆乱停乱放现象严重二是收费难。个别业主以物业服务质量差、物业费使用不透明、空置房不应交物业管理费为由,拒交或欠交物业费,影响了物业公司的正常运转;水电未抄表到户《条例》尽管规定住宅小区内供水、供电企业收费应当直接抄表到户,但并没有得到有效地执行。目前全县仅黄竹椰园小区直接抄表到户,由此引发业主与物业服务企业水电费收费标准的纠纷;四是专项维修资金使用率低。目前我县缴存住宅专项维修资金8407万余元,因资金提取程序繁琐,且需要三分之二以上的业主同意,截至目前仅春阳花园小区提取过一笔17万元的住宅维修资金。部分需维修的项目因无钱而长期搁置,给业主生活带来诸多不便。

  三、贯彻实施《条例》的几点建议

  (一)提高物业认识,大力推进和谐社区建设。物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构建和谐社区的重要内容。物业服务是社区服务的重要组成部分,通过规范的物业管理,可推进物业管理与社区建设的协调发展,有利于创造和谐的人居环境。各级各部门要高度重视物业管理工作,切实把物业管理工作作为加强社会管理的重要抓手、推进和谐社区建设的必要载体,采取有力措施,促进物业管理工作健康有序发展,提升定安城市形象,提高居民幸福指数,努力构建和谐社区、幸福定安

  (二)加大宣传力度,营造物业管理良好社会氛围。要借《条例》即将修订之机在全社会广泛宣传和普及物业管理的相关法律、法规,形成学《条例》、懂《条例》、用《条例》的浓厚氛围。要通过宣传教育,切实提高各级政府部门依法履职的主动性和管理工作的科学性,促使物业服务企业规范服务行为,提升服务质量,引导业主委员会和广大业主运用《条例》维护自身的合法权益,努力形成“人人关心物业、人人参与物业、人人支持物业”和“小区是我家,管理靠大家”的良好社会氛围。

  (三)健全管理机制,切实发挥好监管职能。一是加强组织领导,明确责任分工。尽快建立物业管理工作联席会议制度,成立县级物业管理工作领导小组,定期召开会议,研究对策,解决问题,推动工作;二是加强日常监管,加大执法力度。强化日常巡查检查,推进政府部门联合执法进小区,形成管理合力,实现小区执法的常态化和长效化。规范执法程序,加大对违反《条例》规定的行为执法处罚力度;三是健全管理网络,理顺工作关系。建立健全物业行政主管部门牵头、相关部门密切配合、镇政府(社区)组织协调、物业服务机构具体落实的长效工作机制,形成上下联动、齐抓共管的工作局面;四是强化建章立制,规范物业管理。要结合实际,尽快出台符合我县的物业管理实施意见、专项维修资金管理办法、业主大会和业委会选举办法等制度体系,进一步明确职责,理顺关系,夯实责任。

  )加强监督指导,打造物业管理文明示范小区。一是县政府要创新物业管理工作的组织模式,将个别规模大、问题多的小区如富民小区作为创建文明示范小区的重点打造对象,以点带面、示范引领,推动全县文明小区建设;二是加快业主委员会组建工作。县房管局、镇政府、社区居委会要加强对业委会组建和运行工作的指导,积极引导业主参与小区事务,提高他们参与小区日常事务管理的积极性。对业委会的活动进行定期监督检查,对业委会活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改,保证业委会在法定范围正常有序运行;逐步引导和鼓励各小区引进专业物业服务,提高小区物业管理覆盖率,使众多城镇居民感受到物业服务带来的便利。

  (五)强化行业管理,规范物业企业行为。一是规范物业企业收费行为。要进一步加强物业服务收费管理,物业服务收费标准要根据不同物业的性质、特点及服务阶段分别实行政府指导价和市场调节价,督促物业服务企业建立一套合理、公开、质价相符的物业服务收费机制;二是严格物业企业行业的准入和退出制度。通过企业资质管理、物业招投标管理、企业年审、加大违规处罚等手段,培育和完善物业服务市场,保障业主与物业企业互相选择、平等协商的权利,对房地产开发企业、物业企业强迫业主签订物业服务合同、不按标准提供服务、滥收费等不法行为进行依法处罚;三是要加强物业企业退出过程的监管。明确物业项目交接时的验收制度,规范企业进入、退出物业项目时的程序,特别是业主选择新的物业企业时,对于违反交接规定的物业企业,要进行严肃处理,并限时撤出。

  (六)创新工作举措,有效化解物业矛盾纠纷。一是要建立人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”的纠纷调解工作机制,推动实现物业矛盾纠纷“一站式”解决二是要统筹协调相关职能部门,按照职责分工,切实解决好小区内停车难、水电未抄表到户等问题,督促物业服务企业、业主委员会、社区居委会在这一过程中发挥好配合作用三是要着力解决物业管理费收取难问题,规范物业收益及使用情况公示制度,提升业主满意度引导业主树立“花钱买服务”意识,提高交费自觉性建议将拒交或恶意拖欠物业管理费行为纳入个人诚信系统,增强业主依法交费意识四是适当简化住房公积金提取审批程序,要加强对业委会科学规范使用专项维修资金的指导,进一步加强对专项维修资金归集、使用的监管。